恒隆董事长致鼓励信：咱们遇上了频年来最严峻的筹谋环境

　　源头：地产与买卖

　　往日六个月，咱们遇上了频年来最严峻的筹谋环境。期内物业销售达港币12亿元，带动总收入增多17%至港币61亿元。关联词，咱们的中枢业务（即频繁性租赁收入）下降7%至港币49亿元，而鼓励应占基本租赁纯利则减少22%至港币18亿元。咱们亦录得估值耗费港币6亿元。

　　天然租赁收入减少是基本纯利下降的主因，但利息支拨较2023年同期增多52%（不计及老本化利息），对基本纯利也有紧要影响。若计及老本化利息，总财务用度则会增多21%。上述数字已计及东谈主民币兑港币贬值2.8%。

　　监于2023年上半年的租赁收入创下新高，在踏入2024年前，咱们已瞻望本年上半年将面对挑战。因此，经管层尽责尽责，致力收窄功绩差距，惟市况较预期差，恒隆位于上海的购物市集田户销售额下降了杰出20%，而上海除外的购物市集则录得低单元数跌幅。由于上海两座购物市集的发达尤为进军，足以令咱们通盘这个词内地物业组合的田户销售额下降13%。

　　2024岁首数个月，咱们和许多奢靡田户都逸想，田户销售额在紧接下来的数月能回答增长。可惜到了第二季，6月的销售额仍然消沉，咱们的盼愿日渐飘渺。市场有说奢靡牌下调其2024年全年预测，并布告蔓延或取消新店开业贪图。亏得，咱们暂时并未受影响。

　　基本纯利下降有两个彰着主因：田户销售额下落（致使租赁收入减少），以及利息支拨增多。租赁收入减少额外个原因。往日六个月，影响咱们奢靡销售额的最大身分是日圆贬值，这促使奢靡田户销售额外流至日本。

　　2024年上半年，日圆兑东谈主民币较2023年同期贬值了15%至20%，在日本购物因而较在中国内地低廉得多；若计及退税，两地价钱相反更扩大至约30%。这是引致在2024年5月，中国赴日游来宾数较2023年5月增长杰出300%的部分原因。

　　赴日游来宾数明显攀升的同期，中国搭客举座出境东谈主数相同大幅高潮，限制第一季末，已达到2023年水平的近400%。按面前趋势，我瞻望这种出境旅游的意欲在夏令遣散前都不会平缓。

　　销售额下降的另一主要原因，是耗尽者普遍对市场枯竭信心，这未必是咱们上海除外的购物市集（包括高端和次高端购物市集）田户销售额下降4%的主因。经济不晴明加上预算紧缩，家庭的可应用开赈济续减少。

　　关联词，影响咱们购物市集的，更多是顾主到访次数或购买量的减少，而非所买居品的质素“左迁”。这种宇宙温顺可能会因耗尽情愫或宏不雅环境改革而逆转，而大多数东谈主都指望政府向市场释出讯号。然则，限制撰写本文时，仍未见明确的讯号。

　　临了，我思谈谈在疫情时辰曾与投资者和媒体论及的一个不雅点，即中国耗尽者于内地在岸购买与在境外离岸购买奢靡的比例。

　　近期离岸耗尽增多的温顺不错视为追究均值，咱们暂且不谈举座销售范围，疫情前中国耗尽者在内地购买奢靡的占比为35%，其余65%为离岸耗尽，举例在香港、欧洲或日本。疫情时辰，由于无法外游，在岸耗尽的占比增至100%。

　　当今外游已收复，合理的预测是在岸的奢靡耗尽占比将回答到一个往常化的新数值，即约略35%至100%之间。面前的占比约为60%，较疫情时辰的水平下降40%，这亦然导致咱们销售额下降的主因。

　　关联词，值得注意的是，面前在岸奢靡耗尽占比仍较疫情前高出逾70%。尽管难以推测怎样的占比才是常态，但我以为最坏的情况很快便会往日，因为之前无法外游的耗尽者，跟着他们享受外游购物的第二个夏天快将收场，我但愿已富足让他们解脱“旅行心瘾”。

　　连累鼓励应占基本纯利的另独处分是较高的利息支拨，无奈当前利率仍较咱们预期中高。纵使咱们在如斯市况下不思增多欠债率或利息成本，但参照咱们依期发布的老本支拨贪图，数年前咱们已意志到公司的欠债将达至当前水平。

　　咱们频年的额外贷款主要与昆明、武汉和无锡余下期数的发展，以及杭州恒隆广场果然立工程关联。自从武汉“恒隆府”、皓日（TheAperture）和228电气谈样式好意思满后，咱们不再把联系确立贷款的利息老本化，这些利息支拨当前在损益表入账。这些身分加上香港利率高潮，拉高咱们的利息成本。

　　笔据最新预测，咱们预期公司的债务和利息水平将在两年后见顶，约35%傍边，对公司而言不错摄取。

　　谈判到利息成本增多，经管层已注目多个减轻债务职守的决策，包括积极限度老本支拨和营运开支，以及在派发2023年度末期股息时提供以股代息的遴选。咱们在本年1月曾暗示，公司若有额外现款，将领先用作偿还债务，其次是支付股息，然后是新投资。经管层预期上述优次王法将不时保管，直至债务和利息支拨情况好转。

　　尽管这些宏不雅阻力难以即时取得惩处，但公司并未因此鄙俚。我欢然解说，恒隆在管治、经管、营运和可持续发展方面都有长足向上，助咱们抗争外来冲击、握紧畴昔机遇。

　　有些鼓励应该已钟情到，咱们在本年3月委任了李天芳女士为董事会成员。李女士为资深零卖业各人，曾任中国最大体育用品公司之一“特步”的行政总裁，在中国各地以及前锋和鞋类零卖鸿沟均有丰富教化，碰劲补足公司所需，同期亦为董事会注入新的专科学问。

　　从营运角度看，零卖鸿沟的两猛进军身分是租赁率和客流量。在这两项筹画上，咱们大要举座普及。咱们的零卖租赁率和客流量一如既往发达理思，购物市集的总租赁率较客岁同期高潮四个百分点，其中奢靡田户的数量增多2%。

　　相同，内地物业组合的平均客流量也录得增长。天然销售额稍逊，但从上述基础数据可见，咱们的业务仍然得当。此外，即使期内销售房钱下降，但咱们的固定租赁收入的比例和金额均有所增多。

　　此外，我怀着直爽的情愫布告，2024年上半年，上海除外地区的发达持续刚劲，扩大了咱们的收入基础，犹如为公司的买卖口头加上有劲的第四条相沿。固有的三大相沿离别是香港业务、上海的购物市集，以及内地的办公楼，当今增添了上海除外的购物市集。

　　每条相沿所属的市场生态都略有不同，是以天然它们不成王人备相互对冲，但已奠下更宽敞的基础，确保畴昔收入正经。

　　咱们在可持续发展方面的职业和成就更进一竿，与LVMH的取悦已步入第二个年头，两边团队一经充满活力。除了这项前所未有的贪图外，咱们还推广了“Changemakers：田户可持续发展取悦贪图”。Changemakers贪图涵盖七个城市14项物业的16家田户（包括零卖及办公楼），触及总租赁面积逾78，000平方米。这象征着咱们与田户和持份者联袂取悦的新里程碑，为市场提供最顺应可持续发展原则的营商空间。

　　临了，我将冲突惯例，就公司的股价谈一些不雅察所得；咱们以往很少以书容貌貌驳斥此话题，在本函中就更少了（其中自有充分原理）。深切探究股价的渺小变动并无敬爱敬爱，因此我聚合商讨较高端倪的身分。

　　许多投资者（包括咱们的主要鼓励）都问及为何恒隆地产股价在这15年来发达都不好。咱们的股价发达逊于恒生指数及大部分同行，但这细目不反馈咱们的营运发达。按其影响过程排序，我以为有三个主要原因：地缘—主如果资金从中国内地以及与联系的企业流出；行业—通盘这个词地产行业的股价发达欠安；可比对象—枯竭易于相比的公司/竞争敌手。

　　从事环球业务的东谈主都知谈，资金流出中国内地（包括香港）主要因为地缘政事。天然，监管范例变化难料，改革有时来得分歧时宜，果然对场所匡助不大，但据分析师和投资者的反馈指出，地缘政事照旧主因。部分受市场身分及监管变化影响，内地住宅房地产市场面前再衰三竭。尽管咱们莫得踏足该市场，但股市各大指数和多样股票分类都把咱们与该等发达远逊市场的发展商相提并论。天然公共是不同类型的公司，但咱们的股价不免受遭灾。

　　由此可带出我的第三点：天然咱们的业务并非唯独无二（在中国内地有好多公司持有高端购物市集组合，也有不少领有高端办公楼），但莫得其他公司像咱们这般倚重这些业务板块，这是咱们独到之处。

　　与咱们最雷同的竞争敌手，要么除了高端购物市集外还持有普遍中型和各人化的购物市集，以及住宅房地产物业，又或是在收入源头方面更依赖香港市场。由于市场上莫得真确可比对象，很难把咱们与同行作相比分析。

　　咱们的买卖口头颇为独到，且我笃信其根柢上是得当的。尽管近期中国内地的耗尽市场有所放缓，但我不以为耗尽者会毫无缘起一会儿不购买奢靡或住手光顾咱们的购物市集。事实上，若要预测畴昔趋势，耗尽者将会不时追求更好的生涯品性，其中一个阶梯即是购买更优质的居品和服务，而这正恰是咱们业务长处。

　　归讲求底，上述原因皆是市场实况，对此经管层定当竭尽所能，减轻联系影响。

　　这是我就任董事长以来的首封《致鼓励函》，谨此感谢列位鼓励多年来对恒隆的不懈赈济。请公共宽解，咱们将一如既往全心戮力成为业内最佳的营运者，让列位相信、信任并持续赈济恒隆。

　　我也在此至心感谢列位共事，他们持续全心毕力，终了咱们“只选好的 只作念对的”的快活，为客户缔造优享生涯空间。

　　董事长

　　陈文博

　　香港，2024年7月30日

职业剪辑：尉旖涵