存量房贷利率何时降、怎样降？来看简明版“六问六答”→

　　21世纪经济报说念记者 唐婧 北京报说念

　　阛阓期盼已久的存量房贷利率下调，终于来了！

　　9月29日晚间，央行发布《中国东说念主民银行公告〔2024〕第11号》（下称《公告》），将涵养存量房贷利率批量下调。阛阓利率订价自律机制同期发布《对于批量转机存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），晓示批量下调存量房贷利率。此前央行行长潘功胜在9月24日举办的国新办发布会上晓示，涵养贸易银即将存量房贷利率降至新披发房贷利率近邻，预测平均降幅在0.5个百分点把握。 

　　何时降、怎样降、降几许是阛阓关注的焦点。把柄上述倡议，各贸易银行应厚爱落实倡议条款，攥紧制定实施决策，主要贸易银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细目，实时修起客户暖热。

　　记者钟情到，多家寰球性银行已于联系微信公众号发布2024年存量贸易性个东说念主住房贷款利率转机客户问答，对客户的中枢暖热进行修起。

　　笼统各行公告来看，除北京、上海、深圳实行二套房贷计策的住房贷款转机为现在实行的新披发房贷利率计策下限之外，其他大部分地区的存量住房贷款齐不错转机为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量贸易性个东说念主住房贷款齐在转机界限内。

　　不外，不同借款东说念主的存量房贷利率下调幅度可能并不相通。此外，央行也在研究将带领贸易银行完善按揭贷款的订价机制，由银行、客户两边基于阛阓化原则自主协商进行径态转机。为了便利读者了解我方的房贷何时降、怎样降、降几许，21世纪经济报说念记者整理了六问六答。

　　Q1：本次存量住房贷款利率转机的界限是什么？

　　A：本次转机界限是存量贸易性个东说念主住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等贸易用房的贷款。2023年依然转机过加点幅度的存量房贷也包含在内。

　　需要明确的是，如果客户贷款刻下为公积金贷款或公积金组合贷款，也不错进行存量房贷利率转机。本次存量房贷利率转机只针对存量贸易性个东说念主住房贷款和存量公积金组合贷中的贸易性个东说念主住房贷款部分，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在这次转机界限之内。

　　此外，对于新顽强的个东说念主住房贷款契约，自11月1日起，可由假贷两边自主协商重订价周期。重订价周期可为按年、按半年、按季度等。不外，需要领导的是，在利率下行阶段，重订价周期越短，借款东说念主越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款东说念主也要越早承受高利率。 

　　Q2：本次存量住房贷款利率转机的幅度是几许？

　　A：把柄《倡议》，各贸易银行原则上应于2024年10月31日前调处对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量转机，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度转机为不低于-30BP，且不低于处所城市现在实行的新披发贸易性个东说念主住房贷款利率加点下限（如有）。

　　浮浅来讲，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其孑遗量房贷利率均不错下调为LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，不错转机至新披发房贷利率计策下限。

　　具体来看，本次转机后，北京的二套及以上存量房贷利率转机为：五环以内的为LPR-5BP，五环之外的为LPR-25BP；上海的二套及以上存量房贷利率转机为：自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP；其他为LPR-5BP；深圳的二套及以上存量房贷利率转机为：LPR-5BP。

　　以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，从简借款东说念主利息开销每年约5600元。潘功胜预测，本次存量房贷利率下调将惠及5000万户家庭，1.5亿东说念主口，平均每年减少家庭的利息开销总和约略1500亿元把握，这有助于促进扩大消耗和投资，也有益于减少提前还贷行径，同期还不错压缩违纪置换存量房贷的空间，保护金融消耗者的正当职权，赞佩房地产阛阓沉端庄康发展。

　　Q3：存量住房贷款利率转机的期间点是？需要去银行肯求吗？

　　A：把柄《倡议》，本次存量住房贷款利率转机有两个要道的期间点，一个是10月12日，另一个是10月31日。一方面，主要贸易银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细目，实时修起客户暖热；另一方面，各贸易银行原则上应于2024年10月31日前调处对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量转机。

　　《倡议》条款，各贸易银行应尽快完成契约文本变更、系统校正等前期准备使命，确保按时完成存量房贷利率转机联系使命。饱读动贸易银行通过网上银行、手机银行等线上渠说念“一键式操作”办理，为借款东说念主提供便利。

　　举例，农业银行在客户问答中示意，该即将主动实施利率批量转机，无需肯求，转机后将以短信样式见知。再如，工商银行和交通银行在客户问答中示意，将在10月31日前对顺应条款的存量住房贸易性个东说念主住房贷款进行调处批量转机，无需客户淡薄肯求或提供材料，具体请以后续发布的操作细目为准。

　　央行联系负责东说念主先容，批量转机完成后，假贷两边还可按照《公告》，基于阛阓化原则自主协商、动态转机存量房贷利率。

　　Q4：已办理提前还款的是否不错批量下调？过往支付的高利息不错返还吗？

　　A：把柄农业银行的客户问答，具体要分歧两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率转机。如有剩余本金尚未璧还的，但凡顺应《公告》和《倡议》条款的，可进行利率下调。二是已淡薄提前还款肯求、但尚未完成扣款的，客户可把柄本人需要取销提前还款肯求，但凡顺应《公告》和《倡议》条款的，纳入这次转机界限。 

　　工商银行和交通银行则一致在客户问答中示意，这次房贷利率转机前依然支付的高于转机后利率水平的房贷利息不行返还，这次存量房贷利率转机不溯及既往。

　　Q5：为什么存量房贷利率下调幅度会因东说念主而异？重订价日会产生哪些影响？

　　A：由于重订价日的不同，不同借款东说念主的利率在批量转机后会有所各别。批量转机后的利率下跌主若是加点幅度下跌至-30基点所致。重订价后，最近一个订价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与这次批量转机的借款东说念主利率将转机至归拢水平。

　　但不同借款东说念主的存量房贷利率下调幅度可能并不相通。潘功胜示意，存量房贷利率平均下跌幅度在0.5个百分点把握，之是以说是平均，因为贷款在不同期期披发的，不同期期、不同地区、不同银行，披发的存量房贷利率水平不相同，央行预测下跌的幅度是一个预期的平均数。

　　以2020年6月在北京购买首套房的借款东说念主为例，现在其首套贸易贷款利率为4.75%，为现在实行的4.2%LPR加点55个基点变成，在10月31日前批量转机后房贷利率将降为3.9%。

　　假定其重订价日为2025年1月1日，那么其最新的存量房贷利率会变成12月的LPR减30个基点，若从现在到12月底LPR不再变化，其存量房贷利率将进一步降为3.55%。在批量转机的LPR加减点和重订价日两次“减负”后，该借款东说念主的存量房贷利率会从4.75%到3.55%。

　　Q6：改日LPR加点幅度不错转机吗？存量房贷利率会不会再度下调？

　　A：这将是我国临了一次批量转机存量房贷利率。改日，我国将建造存量房贷利率渐进有序转机的长效机制。如果改日新披发房贷利率络续下跌，当存量房贷利率与寰球新披发房贷利率偏离达到一定幅度时，借款东说念主可与银行协商，肯求将存量房贷利率调降至新披发房贷利率水平近邻。

　　现在而言，把柄契约商定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）变成，加点幅度主要反应契约顽强时的阛阓供求、风险溢价等身分，在契约期保捏不变。因此，利率水平只会在重订价后奴才LPR同幅度变化。

　　研究到房贷期限无数较长（最长可达30年），在契约存续期间，阛阓供求状貌、借款东说念主的收入、财产和信用现象等身分均可能发生变化。当这些身分发生较大变化时，加点仍保捏不变，可能导致对合归拢方较为不利，需要允许以妥当样式变更契约，赞佩契约的公说念性。 

　　把柄央行发布的最新公告，其进一步久了利率阛阓化调动，通过增强阛阓竞争，完善房贷利率订价机制，允许存量房贷与寰球新披发房贷利率偏离达到一定幅度时，假贷两边可通过协商变更契约等样式转机加点幅度，涵养存量房贷利率当令反应阛阓利率变化，降至寰球新披发房贷平均利率水平近邻。

　　自2024年10月起，每季度第一个月，中国央即将在官方网站公布上个季度寰球新披发贸易性个东说念主住房贷款加权平均利率，供银行和借款东说念主参考。

包袱剪辑：何松琳